באיזה מסלול ההליך התכנוני מהיר יותר – פינוי בינוי או תמ"א 38?
מאת: זילברמן שות' – משרד עו"ד
אחת הרעות החולות במדינת ישראל הינה הבירוקרטיה המורכבת והמסובכת של רשויות התכנון. כמעט כל תכנית שבעל זכות במקרקעין רוצה להעביר ברשויות התכנון וועדות התכנון השונות – עליו לעבור "ויה דולורוזה" עד שיגיע לחוף מבטחים ויקבל את האישור המיוחל.
סבך הליכי התכנון הינו אחד מהחסמים הבולטים בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט. יחד עם זאת, על פניו הליכי התכנון בתמ"א 38 אמורים להיות פשוטים יותר שכן בתמ"א 38 התכנית עצמה כבר אושרה – היא תכנית המתאר הארצית, אך עדיין יש אישורים רבים הנדרשים עד שמגיע היתר הבניה המיוחל.
הזמן שלוקח להוציא היתר בנייה בישראל משתנה בין רשות לרשות וככל שהרשות הינה בעלת רצון, הבנה ויכולת לקידום תמ"א 38 כך ההיתרים יינתנו במהירות גבוהה יותר. זמן הנחשב מהיר למתן היתר בנייה עומד על כחצי שנה מיום הגשת הבקשה. רשויות הנחשבות לכאלה המקדמות מאד תמ"א 38 הינן – עיריית רמת גן, בת ים ורעננה, למשל. ברשויות אחרות ההליך עשוי להימשך עד כשנתיים.
לעומת זאת, בפינוי-בינוי הליכי התכנון מייגעים ונמשכים זמן רב בשל הצורך לאשר את התכנית בוועדות התכנון (המקומית והמחוזית) ולקבל הכרזת ממשלה שהמתחם מיועד לפינוי-בינוי. הליך שכזה עשוי להימשך 5-7 שנים וגם זאת בלי קשר לקשיים האחרים, למשל, מול בעלי הזכויות שבדרך צריך לשכנע אותם על דעותיהם המגוונות ולהחתים אותם על הסכם מפורט עם יזם. באזורים מסוימים מנהלים בעלי דירות מאבקים רציניים ביותר על אופי השכונה או על אופי הפרויקט ולעיתים ישנם ויכוחים גם על מתווה הפרויקט – תמ"א 38 בדרך של עיבוי בלבד והותרת המבנים הקיימים על כנם למעט שדרוג ושיפוץ בלבד או הריסה ובנייה מחדש והפיכת האזור לשכונה וסביבה מודרנית וחדשה.
כך או כך, המצב התכנוני בארץ אינו כזה שמקל על קידום פרויקטים של תמ"א 38 ואחד האתגרים המוצבים בפני ראשי המדינה, בפרט לאור המצב הביטחוני כיום ושעוד צפוי לנו בעתיד והסכנה לטילים מצד אחד או לרעידת אדמה מצד אחר, הוא למצוא פתרון של מסלול מזורז ביותר לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית על כל הסוגים. אין ספק שוועדה ייחודית לאישור תכניות של התחדשות עירונית בלבד יכולה לקדם פרויקטים כאלה בתוך מחצית הזמן או פחות מהמצב הנוכחי ובכך יוכלו הרשויות להוציא אל הפועל עוד עשרות ואולי מאות פרויקטים שיאפשרו מיגון של מבנים רבים שעשוי להציל חיים, פשוטו כמשמעו.
© כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד זילברמן ושות' ואין לעשות בו שימוש כלשהו ללא קבלת רשותו הפורמאלית מראש. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המסתמך על האמור עושה זאת על אחריותו בלבד.